Hakan Akçam'dan “Konut piyasasında resesyon endişesi” uyarısı

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Esnaf Odası Başkanı Hakan Akçam, “Konut sektöründeki seyir bu şekilde devam ederse, tüm faaliyetlerinde en az altı ay süreyle gerileme kaçınılmaz. Çok acil önlem alınmalı.” dedi.

Oda Başkanı Akçam, konuyla ilgili açıklamasında şu ifadelere yer verdi: “Satılık konut piyasasında rekabet artıyor, ortalama satış süreleri uzuyor, uzayan süreler de piyasadaki ‘yorgun mülk’  envanterini şişiriyor. Bir gerçek var ki, finansal okuryazarlık seviyesi yüksek satıcı adayları, mülklerini dolar bazından bugünlerdekinden daha yüksek fiyatlara satabilecekleri bir dönemin artık önlerinde olmadığının farkına vardı. Bu nedenle kar realizasyonu amaçlı satışlar arttı. Ancak kar realizasyonu amaçlı olarak mülkünü satılık piyasasına dahil eden satıcılar karşısında, alıcıların seçenekleri de geçmişe kıyasla ciddi oranda artmış durumda. İşte bu tam da bizim ‘alıcı piyasası’ dediğimiz piyasanın ilk işaretleri. Peki bu gidişat, bizi bir resesyonun, bir çöküşün eşiğine mi götürüyor? Bu soruya temkinli cevap vermek lazım: ‘Bugün için hayır.’ ‘Çöken’ bir konut piyasası ile karşı karşıya değiliz ama son 2 senede fiyatların (faiz düşürme politikası nedeniyle) aşırı şiştiği bir piyasanın da artık yeniden normal sınırlarına geri çekildiğini gözlemlemeye başlıyoruz. Ancak elbette küresel konut piyasalarını da bu süreçte çok yakından takip etmek gerekiyor zira ABD konut pazarından gelen sinyaller, hiç de iç açıcı şeyler söylemiyor bize. KREDİ YOK AMA KREDİSİZ SATIŞLAR TAM GAZ Temmuz 2021’de başlayan kredili konut satışı maratonunun son hız yaşandığı o dönemde kredi kullanarak konut almaya gitmeyenin akıl sağlığından şüphe ediliyordu adeta.  Büyük bir ‘konuta hücum’ dönemi yaşandı. Aslında bu durum, ABD’de de benzer şekilde seyretmişti. Temmuz 2021’de başlayan bu furya, yaklaşık bir sene sonra, Temmuz 2022 civarında bir anda kesildi. Önce kredi kullandırmaya razı bankaların sayısı azaldı, sonra razı olan bankaların kullandırmaya razı oldukları kredi miktarları ufaldı da ufaldı. Politika faizi, anlam verilemez bir inat uğruna sürekli aşağıya basılırken, reel enflasyon ortamı almış başını gitmişti. Doğal olarak da bu derece enflasyonist bir ortamda hiçbir banka, reel enflasyonun dörtte biri, beşte biri oranlardan kredi satmak istemiyordu. Ardından Mayıs 2023 genel seçimini yaşadık ve hemen ardından da politika faizi yükselmeye başladı. Piyasanın dayattığının aksine düşük tutulan faiz ortamında kredi satmak istemeyen bankaların, yükseltilmiş faiz ortamına geçildiğinde satmaya razı olduğu krediyi de vatandaş alamaz duruma gelmişti. KREDİLİ SATIŞ YÜZDE 8’E GERİLEDİ  Dolayısıyla geldiğimiz noktada, bir zamanlar neredeyse tüm satışların yarısına yakını kredi kullanılarak gerçekleşirken, bugün bu oran yüzde 8 seviyelerine geriledi. 2013’ten 2023’e kadar olan dönemde, her senenin ilk 9 ayında gerçekleşen kredili/kredisiz konut satış adetlerine baktığımızda görüyoruz ki kredisiz satılan konutların adedinde neredeyse hiçbir değişiklik yok. Toplam konut satış adedine yansıyan kaybın neredeyse tamamı, kredili satışlardaki eksilmeden kaynaklanıyor. Buradan da şu çıkarımı yapmak mümkün: Nakit parası olan ve oturmak, yaşamak üzere konut alma ihtiyacı olan kişiler, fiyatların da reel anlamda (nominal değil!) gerilemeye başladığı bu dönemde, içlerine sinen ve doğru fiyatlanmış konutu bulduklarında, satın almaktan imtina etmiyorlar. Satıcılar için de ayrıca bir çıkarım yapmak mümkün: Konut alım satımı durmadı, devam ediyor. Sadece hızı azaldı. Ve ‘gönlünüzden geçene’ göre değil de, piyasanın gerçeklerine kulak vererek, nitelikli bir emlak danışmanı ile çalışarak fiyatladığınız mülkünüzün alıcısı mutlaka çıkacaktır. Nasıl ki bugün piyasada 28 TL’den işlem gören 1 ABD Doları’na kimse 32 TL verip satın almıyorsa, rayicinin üzerinde fiyatlayacağınız konuta da kimse rayicin üzerindeki bu fiyatı ödemeye razı olmayacaktır.”